Bundesregierung will einfacheren Wohnungsbau erleichtern

Die Bundesregierung will den Neubau von Wohnungen mit einem neuen rechtlichen Rahmen günstiger machen. Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz, beide SPD, haben am Montag einen Gesetzentwurf zum sogenannten Gebäudetyp E vorgestellt. Er soll es erleichtern, freiwillig auf bestimmte Komfortstandards zu verzichten, wenn alle Beteiligten dies vereinbaren. An Anforderungen für Sicherheit und Gesundheit soll nicht gerüttelt werden.

Weniger Komfort, niedrigere Kosten

Der Entwurf zielt auf das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dort soll klarer geregelt werden, wann Bauherren, Planer und Bauunternehmen von Standards abweichen können, die zwar üblich, aber nicht gesetzlich zwingend sind. Gemeint sind etwa Vorgaben beim Schallschutz, bei der Ausstattung oder bei technischen Details, die über Mindestanforderungen hinausgehen.

Als Beispiele werden dünnere Decken, weniger Steckdosen oder nicht beheizte Treppenhäuser genannt. Auch beim Trittschall könnten geringere Ansprüche vereinbart werden. Der Gebäudetyp E steht dabei für einfacheres Bauen. Er soll nicht automatisch gelten, sondern auf einer Vereinbarung der Vertragsparteien beruhen. Kommt eine solche Absprache nicht zustande, bleibt es bei der bisherigen Erwartung, dass nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik gebaut wird.

Nach Einschätzung des Justizministeriums können Bauwerkskosten durch den Verzicht auf zusätzliche Standards um zehn bis 15 Prozent sinken. Diese Einschätzung stützt sich auf Erfahrungen aus Pilotprojekten. Hubig sprach von einer Chance für einen „echten Befreiungsschlag“ und ein Bauen „ohne teure Extras“.

Grenzen bei Schutzvorschriften

Die geplante Reform soll ausdrücklich nicht dazu führen, dass beim Schutz von Menschen gespart wird. Vorgaben zu Brandschutz, Statik, Belüftung oder ausreichendem Tageslicht sollen weiter gelten. Der Entwurf unterscheidet damit zwischen unverzichtbaren Mindestanforderungen und Komfortmerkmalen, die Wohnungen verteuern können.

Hubertz begründete den Vorstoß mit dem Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie sagte, mit dem Gebäudetyp E erhielten Bauherren, Unternehmen und Käuferinnen mehr Freiheit, auf unnötige Ausstattungen zu verzichten. Entscheidend ist aus Sicht der Ministerinnen, dass die Beteiligten rechtssicher vereinbaren können, was gebaut wird und welcher Standard geschuldet ist.

Bislang gilt Rechtsunsicherheit als Hemmnis. Zwar sind Abweichungen von Komfortstandards schon heute möglich. In der Praxis können Planer und Baufirmen aber Haftungsrisiken fürchten, wenn später bemängelt wird, ein Gebäude entspreche nicht dem üblichen Standard. Der neue Vertragstyp soll diese Unsicherheit verringern.

Kritik an möglicher Komplexität

Aus der Union kommt Skepsis, ob die geplanten Regeln in der Praxis ausreichen. Der baupolitische Sprecher der Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, warnte vor zu hohen Hürden. Aus seiner Sicht könnten Aufklärungspflichten, Dokumentation zu eingesparten Kosten und Haftungsfragen den Gebäudetyp E weiterhin ausbremsen. Er stellte die Frage, ob ein gesetzlicher Basisstandard als neuer Regelfall wirksamer wäre.

Auch aus der Wohnungswirtschaft werden Lücken gesehen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert, dass Vermieter trotz einfacherer Bauweise weiterhin Risiken im Mietverhältnis tragen könnten. GdW-Präsident Axel Gedaschko erklärte, so entstehe nicht die Rechtssicherheit, die für mehr preiswerte Wohnungen nötig sei.

Innerhalb der SPD wird der Entwurf grundsätzlich begrüßt, zugleich aber auf die Wirkung für Mieterinnen und Mieter geschaut. Hakan Demir, Berichterstatter für Mietrecht, sieht noch Klärungsbedarf, ob die Entlastungen auch bei ihnen ankommen.

Erfahrungen aus Schleswig-Holstein

Die Baubranche wartet seit längerem auf eine bundesweite Regelung. Bereits im November 2025 hatten Justiz- und Bauministerium Eckpunkte vorgelegt. In Schleswig-Holstein gibt es für den sozialen Wohnungsbau seit 2023 einen eigenen Standard für erleichtertes Bauen.

Nach Angaben von Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen in Kiel, kann ein konsequent einfaches Gebäude rund ein Viertel günstiger sein als die verbreitete Baupraxis. Ein großer Teil dieser Einsparung hängt demnach jedoch nicht am Vertragsrecht, sondern an grundlegenden Entscheidungen: kein Keller, keine Tiefgarage und keine überhöhten Vorgaben bei Technik und Ausstattung.

Damit zeigt die Debatte, dass der Gebäudetyp E nur ein Baustein gegen hohe Baukosten ist. Er soll rechtliche Sicherheit schaffen, ersetzt aber nicht Entscheidungen über Grundstücke, Förderung, Planung und Ausstattung. Ob die Reform den Wohnungsneubau spürbar belebt, hängt davon ab, ob Bauherren, Unternehmen und Käuferinnen den neuen Rahmen tatsächlich nutzen.